Строеж на къща в България от А до Я

Съдържание:

Строителството на къща в България е непрекъснат процес, изискващ подготовка, планиране и изпълнение на множество стъпки и задачи. В този ценен наръчник ще ви представим най-важните аспекти, които трябва да имате предвид, докато се заемате с подобен проект. Началният етап от строителството на къща е свързан с избора на подходящо място за построяването й. Трябва да се уверите, че имате всички необходими разрешителни и документи от местните органи, преди да пристъпите към действие. Направете изследване на терена, за да се убедите, че няма проблеми с подземни води или други природни ограничения, които биха могли да повлияят върху строителството и стабилността на къщата.

След като сте осигурили подходящо място, е време да планирате и проектирате самата къща. Можете да се консултирате с архитект или инженер, който да ви помогне със създаването на дизайна на къщата и изчисляването на нужните материали и разходи. Важно е да внимавате при избора на правилните материали, които да осигурят качествена и здрава конструкция. След като имате проекта и необходимите материали, започва фазата на строителство. Трябва да наемете квалифицирани строители и да следите процеса на близо, за да гарантирате качеството на изпълнението. Редовната комуникация с екипа от строители е от съществено значение, за да бъдат учтени всички вашите изисквания и предпочитания. По време на строителството се извършват различни дейности като изграждането на основите и фундаментите, монтаж на зидове и покрив, инсталация на водопроводни и електрически системи, както и вътрешното и външното оформление на къщата.

Важно е да бъдат спазени всички строителни норми и стандарти, за да се осигури безопасността и комфорта на бъдещите обитатели. Когато строителството приключи, следва фазата на завършека и обзавеждането на къщата. Тук имате свобода да изберете мебели, декорации и аксесоари, които отразяват вашите предпочитания и стил. Важно е да помислите и за енергийната ефективност и екологичните аспекти на къщата, като изберете енергоспестяващи системи и материали. Строителството на къща в България може да бъде едно вълнува

Проектиране на изграждане на нова къща

Процесът на проектиране на къща е от изключителна важност, защото той определя крайния резултат. Във връзка с това в проекта участват специалисти с различни умения. Всеки от тях трябва да изпълни задачата си по най-добрия начин.
За съставянето на проект на бъдещата къща клиентът трябва да се свърже с архитект с пълна правоспособност. Той носи законовата отговорност за цялата работа. В крайна сметка архитектът проследява етапите на целия проект при изграждането на къща.

В същото време при нейното проектиране важна роля има и инженерът за разработката на планове и чертежи. Той също притежава експертни познания в своята област. Обикновено инженерите работят редом с архитекта, точно те създават и документират проекта за къщата.
Към екип за проектиране на къща често се включва и чертожник. Той е опитен специалист в превръщането на скици, рисунки в технически чертежи, които са необходими за строителството. За целта в наши дни се използват различни софтуерни продукти, които улесняват работния процес.
Архитектът, инженерът и чертожникът, благодарение на своите умения и опит, предоставят отлична възможност за реализация на проекта за къщата. Така тя ще бъде построена успешно и в срок.

Разрешителни и регулации

Всяка къща се нуждае от определена документация при нейното изграждане. А тя никак не е малко и не може да бъде пренебрегвана.
Нека първо да уточним, че къщата изисква, на първо място, наличието на парцел. Той може да бъде закупен или притежаван по наследство. Но и в двата случая, същият подлежи на регулация.

Какво означава това?

Парцелът трябва да има виза за строеж.
Нужно е да се извърши геодезическо проучване на парцела.
Собственикът на парцела трябва да подаде заявление за включване във ВиК и енергийната система.

След това или успоредно се разработва проект за къща на база договор с проектантите за авторски надзор.
Стига се до момент за подаване на заявление за издаване на разрешение за строеж. След като то влезе в сила, клиентът трябва да сключи договор както с лицензирана фирма за строителен надзор, така и за строител, вписан в Централния професионален регистър на строителя при Камарата на строителите в България.

Но с това сагата за мечтаната къща не свършва.

Нужни са също планове за управление на строителните отпадъци и за безопасност и здраве.
Преди старта на строителството се подписва протокол образец 2. Става дума за откриването на строителна площадка, определянето на строителна линия и нивото. Това става в присъствието на служител от съответната община.
Строителството на къщата е вече на ход, но преди това всички документи се подават в Дирекция национален строителен контрол.
Акт 15 финализира строежа на къщата и тя влиза във владението на нейния възложител.
И тук опираме до възможните срокове за изготвяне и одобряване на изброените документи. Всички те са свързани със заплащане. Ако се изисква експресна поръчка при някои от тях, то цената е по-висока.

Трудно е да се определи и някакъв точен срок за цялостната документация за строителството на къща. Това може да стане в рамките на 10-12 месеца. В най-добрият вариант при малки постройки, без да обсъждаме тромавите процедури, стават готови в рамките на 4-6 месеца.

Уточнение: говорим за специфични срокове според всеки конкретен случай за строеж на къща.

До колко квадрата може да се строи без план?

В България строителството на къщи е уредено от Закона за устройство на територията (ЗУТ). В този нормативен документ е регламентирано всичко. В него е и отговора кога не се изисква план при строителство. Това касае оранжерии до 200 кв. м, леки постройки за отоплителни материали и инвентар, кладенци, чешми, водоплътни изгребни ями и временни тоалетни. В тази графа влизат също изкопи насипи с дълбочина или височина до 1 м и с площ до 30 кв. м. Както и това касае остъкляването на балкони и лоджии.

У нас съществуват незаконно построени къщи, тоест не е спазен ЗУТ. Във форуми в интернет се коментират различни такива казуси. Според законовата уредба незаконно построени къщи подлежат на узаконяване, ако са построени до 26.07.2003 г. В противен случай следва да бъдат съборени.

Извод: Не е възможно у нас да има законово строителство на дървена или монолитна къща независимо от нейната квадратура без изискуемите документи, съгласно ЗУТ.

Геодезия и заснемане на терена

Геодезията е един от най-важните моменти в общия комплекс от проучвания за изграждането на къща. Общото оформление на терена се разработва въз основа на мащабен топографски план, получен в резултат на проучване. Топографският план служи в допълнение като изходен материал за работни чертежи на вертикално планиране, архитектурни и строителни чертежи на сгради, конструкции и различни инженерни мрежи.

От точките на разбивката на геодезическата основа на парцела се определят основните оси на сградата и конструкциите. Тук на преден план излиза работата на геодезиста. Въз основа на топографското проучване той очертава границите на строителната площадка и трасира ъглите на основата. Геодезистът компетентно провежда инженерно-геоложките проучвания, за да се установят хидрогеоложките и почвените условия на обекта.

За извършване на такава работа се ползват специализирани фирми, които разполагат с необходимите специалисти, инструменти и оборудване за извършването им.
Не съществува съвременен строителен проект без извършване на необходимите геодезически дейности. Те предшестват, съпътстват и завършват строителния процес. Геодезията е съществено значение, за да се гарантира, че строителният проект е завършен в рамките на бюджета и навреме. Тя помага да се идентифицират и смекчат потенциалните рискове.

Избор на строителна фирма или екип

Истината е, че намирането на надеждна строителна фирма, която предоставя качествени услуги на достъпна цена, не е толкова лесно. За да бъде едно строителство на къщи до ключ или до определен етап, определен от възложителя, наистина надеждно, то трябва да се направи прецизен избор на строителната фирма.Ето основните критерии, на които следва да се обърне внимание при избор на строителна фирма.

Откога работи фирмата в този сектор и какви готови обекти има

Ако тя строи къщи поне от 3 години, това е добър знак. Може да се разгледат готови обекти. По този начин клиентът придобива цялостно впечатление при окончателното строителство на къща от тухли или друг вид.

Съставя подробна търговска оферта, оценка или изчисления

Клиентите получават цялостна документация, която трябва да съдържа подробности за всички видове услуги и работи: проектиране, строителство, ремонтни дейности, довършителни работи. Това говори за коректност и прозрачност в нейната работа.

Предлага професионални и коректни договори

Надеждните строителни фирми предлагат на клиентите си договори, които уточняват всички подробности за сътрудничеството. В тях се уточнява: цялото техническо задание и проекта, поетапна работа, плановете за финансиране, сроковете и др. В тях цените са крайни и с ДДС.

Разполага с нужните специалисти

Уважаващите себе си фирми за строителство на къщи не използват услугите на сезонни работници, а разполагат с екип от квалифицирани постоянни служители. При строителство на къща те започват своята работа от етапа на проектирането до строителството и довършителните работи.

Има положителни отзиви от други клиенти

Какво означава това? Отзивите за една строителна фирма могат да се видят не само на официалния й уебсайт, но и в ресурси на трети страни.

Предоставена гаранция за всички видове извършени работи и услуги

Това е много важен момент също, тоест изпълнителят е готов да поеме гаранционни задължения за всяка една от извършените услуги.

Стартиране на строителството

Имайки предвид многото оферти от различни строителни фирми или организации, трябва да се разбере, че ниската цена често служи като средство за привличане на клиенти. Става дума за търговски трик.

Извод: не е добра идея да се стартира строителство на къща с прекалено ниска цена. По-важното е да се знае какво точно е включено в нея. При уточняване и съгласие на база договор, ето кои са основните стъпки и процедури при стартиране на строителството на къщата.

Подготовка на терена за строителство

Подготовката на обекта за строителство не се ограничава до неговото разчистване и изравняване. Тя включва и други важни етапи като: проучване на комуникациите, събаряне на всички стари сгради, извозване на строителни отпадъци, премахване на дървета и храсти, които могат да попречат на строителните работи и др.

Поръчка на строителни материали

Изготвянето на списък на строителните материали се извършва на етапа на проектиране. Трябва да се закупуват с марж, тъй като някои от тях могат да бъдат повредени по време на транспортиране, при небрежно боравене и в други случаи. Нужно е да има склад или място за тяхното съхранение. Ако по някаква причина това не може да се направи, тогава материалите могат да бъдат закупени постепенно, с напредването на работата.

Изкопни дейности, фундамент и изграждане на стени за нова къща

Полагането на фундамента на къщата е отговорен процес и зависи от вида на самата постройка. Когато се избира типа фундамент за къща, се следва този принцип: колкото по-лека е сградата, толкова по-проста и по-евтина може да бъде нейната основа. Например, при строителство на монолитна къща трябва солиден и надежден фундамент, който да може да я издържи.

Изграждане на стени

Както останалите елементи на сградата, стените се издигат съобразно проекта. Важно е да се поддържа строга вертикалност на всички стени. Не е изключено монтирането на временни технологични скоби, особено в ъглите на сградата. Те се закрепват директно към кофража на колоните, излети с бетон.

Монтаж на покрива

Най-простият и най-често срещаният вариант за къща е класически двускатен покрив. Конструкцията му е проста и не отнема много време. Много по-трудно е да се изгради мансарден покрив с прозорци от различни видове. Грешките по време на монтажа на покрива могат да доведат до значителни загуби на топлина в къщата, деформация на покрива и др.

Монтиране на врати, прозорци и комуникации

Прозорците и вратите в къщата могат да бъдат монтирани след завършване на покрива. Всички прозорци и панели на вратите трябва да имат защитни фолиа, които могат да бъдат премахнати след завършване на строителството. Благодарение на тях те ще бъдат защитени от увреждане.

Прокарване на комуникации

Преди началото на довършителните работи е необходимо да се прокарат комуникациите в сградата. Но електричеството трябва да има още на фаза строителната площадка, защото ще е необходимо за осветление и работа с уреди.

Външни и вътрешни довършителни работи

Те могат да се изпълняват паралелно, за да се спести време. Един екип ще се занимава с екстериора на къщата, а другият ще работи вътре. По време на външните довършителни работи може да се извърши монтаж на изолацията или хидроизолацията. Що се отнася до вътрешните довършителни работи, стандартно те не са предвидени в проекта.

Почистване на зоната около готовата къща

Обектът се почиства от фирмата след строителството. Тя и организира извозването на строителните отпадъци.

Планиране на график и контрол на работата

Строителните проекти са изключително трудни за изпълнение и са известни със своите закъснения. Затова е нужен график, който е гръбнакът на всяко успешно управление на строителни проекти.

Строителният график организира дейностите и тяхната последователност в строителен проект. Той обхваща реално цялостната времева рамка за проекта за строителство на къща, включително отделните етапи. Ръководителят на проекта следи напредъка му, за да се увери, че се спазват сроковете.

Колкото повече време е отделено на разработването на графика на строителството на къщата, толкова по-малко проблеми ще има в хода на самата работа. Това е от ключово значение за доброто управление на строителния проект.

В момента се ползват много удобни софтуери за тази цел. Те са с множество инструменти за планиране на проекти, като диаграми на Гант, канбан дъски и календари.

Кога един график е добър за строителство?

Добрият график за строителство винаги е реалистичен, точен и добре подреден. Той позволява на проекта да остане в рамките на бюджета и взема предвид ограниченията на времето. По тази причина работните екипи напредват с постоянна скорост, без да губят ресурси.

Успешните графици за строителство са резултат от приноса на всички участници в проекта. Те издават открита комуникация между ръководството, служителите и клиента. Правилно съставеният строителен график отбелязва всяка задача и дейност в строителен проект. Той е в основна част от фазата на планиране на проекта, защото и определя необходимите ресурси и екипите, отговорни за всяка задача в строителния процес.

Лошо проектираните графици за строителство на сгради обаче могат да доведат до закъснения и надхвърляне на разходите. Това може да провокира както неустойки, така и нескончаеми съдебни дела.

Цена на строеж на къща в България

Колко излиза в България една нова построена къща? Много е трудно да се даде точен отговор. Цената на къщата може да бъде различна. Нейното ценообразуване включва различни компоненти. Те включват локацията, проекта, парцела, вида използваните материали, разходите за труд, транспорт и друг вид дейности

Специалистите в бранша дават 5 основни групи за цена на строителство на къща към 2023 година;

За груб строеж: ориентировъчно 300-400 евро (600 – 800 лева) на кв. м. РЗП
За дограма и фасада: ориентировъчно 100-150 евро ( 200 – 300 лева) на кв. м. РЗП
За вътрешни инсталации, мазилки и замазки: ориентировъчно 125-175 евро (250 – 350 лева) на кв. м. РЗП
За вертикална планировка: около 50-100 евро (100 – 200 лева) на кв. м. РЗП
За довършителни работи: 300- 400 евро (600 – 800 лева) на кв. м. РЗП

По този начин може да се каже, че цената на квадратен метър е средно 1000 – 1500 евро. В някои случаи до 2000 евро на кв. м. Тук следва да отбележим, че през 2023 има скок в цените на строителството на къщи около 2 пъти спрямо предходните 2 години.
Нека отново да подчертаем, че при всяко индивидуално строителство на къща цена с точност не може да се даде. Има безброй опции, които влияят на крайния финансов резултат. Ясно е, че цената на строителство на зидана къща на 3 етажа може да бъде по-висока от тази на дървена едноетажна къща тип хижа.

Добре е да има винаги договор за поетапно плащане при строителството. Голямото предплащане вече „намирисва“ на измама. Една коректна компания няма да изисква по-голямата част от сумата предварително.
И преди да се подпише договора, например за строителство на еднофамилна къща, е добре той да се прочете поне няколко пъти внимателно. В него не бива да има елементи относно възможността за промени в прогнозните суми. Това също е често срещан вид измама.

Заключение

Изграждането на собствена къща в България е истинско предизвикателство за повечето хора. Тя изисква и солидна инвестиция.
Затова нека отново в края да припомним, че винаги трябва да се следват тези важни етапи при нейното строителство:

Избор на парцел;
Изготвяне на проект за къща;
Подготовка на обекта за строителство;
Избор на строителна технология и фирма изпълнител;
Получаване на разрешение за строеж;
Строителство на къщата съобразно изготвен график;
Регистриране и въвеждане на готовата къща в експлоатация.

За съжаление, у нас има некоректни строителни фирми, които бавят с години строителството на къщи. По тази причина е добре да се четат мнения на клиенти в интернет.
Нашият съвет към всеки, който ще строи къща: търсете реални отзиви и коректни професионалисти, защото изграждането на собствен дом е важен момент в живота на всеки човек.